Monthly Archives: April 2019

จำนองบ้าน ที่ดิน แล้วขายต่อได้หรือไม่?

เอาบ้าน เอาที่ดินไปจำนองแล้ว สามารถขายต่อให้บุคคลอื่นได้หรือไม่ ? เป็นเรื่องที่หลายๆคนสงสัยและมีความเข้าใจผิดๆมากมาย การจำนองคือการเอาทรัพย์สินไปประกันหนี้ กู้ยืมเงิน เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์เต็มในทรัพย์สินนั้นสามารถอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ตามเดิม เช่นเอาบ้านไปจำนอง ก็ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้ เอาที่ดินไปจำนองก็ยังสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ สิทธิในกรรมสิทธิ์นั้นรวมไปถึงการจำหน่ายจ่ายโอน ขายทรัพย์สินนั้นต่อไป แต่การขายนั้นจะติดจำนองไปด้วย ราคาอาจจะตกไปบ้าง เพราะผู้ซื้อสามารถดูหลังโฉนดได้ว่าทรัพย์สินนี้ อยู่ภายใต้สัญญาจำนองรายได้บ้าง ทำให้ราคาทรัพย์สินมักจะตกลงตามราคาที่จำนองอยู่ ยกตัวอย่างเช่น บ้านมูลค่าตามตลาดอยู่ที่3ล้านบาท ผู้จำนองเอาบ้านไปจำนองประกันหนี้ 1ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าหนี้ยังไม่ท่วมมูลค่าบ้าน ราคาที่ขายไป อาจจะเป็น2ล้านบาท แล้วผู้ซื้อไปปลดจำนองเอาเอง หรือจะปลดจำนองก่อนแล้วค่อยโอนก็ได้   แล้วผู้รับจำนองได้ประโยชน์อะไรบ้าง จำนองแตกต่างจากจำนำ ตามกฎหมายจำนำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนำยึดถือครอบครองไว้ เช่นจำนำรถยนต์ก็ต้องเอารถยนต์ให้ผู้รับจำนำยืดถือไว้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงอื่นให้ บุคคลภายนอกยึดถือแทน ผู้รับจำนองจึงไม่มีสิทธิใดๆที่จะเอาไปครอบครองที่ดินหรือบ้านที่รับจำนอง สิทธิในการประกันหนี้ของผู้รับจำนองจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ ลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ตามสัญญา ภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมาย กล่าวคือเมื่อลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ ให้แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จำนองมีสิทธิฟ้องศาล ให้ศาลยึดที่ดินหรือบ้านนั้น ออกขายทอดตลาดได้ ซึ่งกฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ปัจจุบัน เพิ่มความคุ้มครองลูกหนี้ โดยกำหนดภาระให้เจ้าหนี้ต้องเตือนให้ลูกหนี้ชำระหนี้ก่อนโดยส่งเป็นหนังสือเตือนโดยให้เวลาอย่างน้อย60วัน ให้เอาดอกเบี้ยค้างจ่ายมาชำระ ไม่เช่นนั้นเจ้าหนี้จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีใดๆได้เลย เป็นการให้โอกาสและยืดเวลาชำระให้แก่ลูกหนี้เพิ่มไปอีกและหากผู้จำนองเอาทรัพย์สินขายต่อไปให้บุคคลภายนอก เจ้าหนี้ยังต้องมีหน้าที่เพิ่มเติมคือต้องส่งหนังสือไปแจ้งแก่บุคคลภายนอก ให้มีสิทธินำเงินมาปลดจำนองได้ จะเห็นได้ว่ากฎหมายคุ้มครอง ไม่ให้ตัวลูกหนี้โดนบังคับจำนองง่ายๆ เพราะบางครั้งลูกหนี้อาจแค่หลงลืม […]